欧博会员开户：地价浮沉是楼价寒暑表

张宏业 特许测计师、中国房地产估价师

土地是房地产之母，任何房产都是建基于土地上。在整个房地产项目中，投资土地是开发过程中的第一步，房产可以推倒重修，只有土地是延续下去。结果是土地和衡宇是两种投资，前者较后者投资期长，自然风险较大，所需要的合理回报率应该较高。每逢房地产市场发生改变趋势之际，土地市场反应较先且转变较烈，观察土地价钱转变实在可以知道未来衡宇价钱走向。

启德商地连番流标收回

世纪疫症下，启德商业土地再添一笔流拍纪录。上月中截标的启德第2A区4号、5(B)号及10号商业土地，由于4月1份入标的生长商出价均低于政府招标底价，地政署按例宣布收回。市场对地价最低估价是楼面地价约5,500元/方呎，总额结算最低是60亿元，笔者信赖开发商标价是低于市场估值下限。在在说明生长商的意向价仍低于政府估价。

掀开去年至今年5月份的政府卖地纪录，启德生长区商地累计多达3次流标及1次挞订。事实上，启德商地迄今乐成售出只有3幅，即2016年11月份利福投得的1E区2号地皮、2017年5月份南丰中标的第1F区2号地皮，以及去年8月远展夺得的承启道相近启德体育园用地，而楼面呎价划分是6,733元、12,863元及7,100元，最后一幅属旅店土地。值得注意的是，今波入标的四个财团只有利福伙搭信和再次入标，其余3家是长实、新地及建灏地产。

连番流标/挞订事宜是利淡商业地产市场，但也是利好中标的利福及南丰。纵然土地估值短期受挫，然则两块商业大厦未来出租和求售是受保证。利福已示意商业房产部分会作百货公司用途，南丰刚刚流标后宣布生长计划是斥资高达320亿元打造一幢47层高购物阛阓和甲级商厦，购物阛阓更直接连通地下街。南丰生长的土地坐落于启德公共交通交汇处，与启德港铁站地库相连，通向启德车站广场仅2分钟步行距离，尽享交通便捷的优点，预期未来房产保值能力不弱。

反观5月中流拍的第2A区3块土地，其位置及建设规定则对照差劲和严酷。2A区相近宋皇台站，该车站启用日期存有变数。该项目原本3个自力地皮，现时以「三合一」形式招标，地皮面积21.3万方呎，可建面积逾16万方呎，只有长达1,500米地下购物街贯串一起。有别于启德站周围，第2A区相近公营衡宇和资助出售衡宇，展望未来人流购置能力较逊。生长商有感该土地剪裁弹性较低，条款限制不能拆售，预计租金水平较低，拖低回报率及延伸回报年期。

读者不要遗忘首两幅商业地成交于2016/2017年，时值特区经济处于正增长期，还未闹出修例风浪引发的社会运动和新冠肺炎疫情事宜。自从去年8月份后，本土商贸、购物、餐饮流动连番受社会运动和新冠肺炎双重袭击，经济流动陷于停留，自然地影响到工商舖投资流动和打垮价值和租金。整体工商舖投资市场重创时，商业土地投资变得风险不低，生长商只会以超低地价入标了。

商地再现流标机遇不小

流标代表政府和生长商地价分歧，说明地产商看淡短期商业市道，这对整体工商舖投资市场是利淡的。实在租客能肩负的租金水平系于生意利润率，经营者都期待限聚令放宽后购物/餐饮/消闲流动复常水平，再叠加短期开关后游客重临消费情形。市场人士预计今年内工商舖租金和售价依然受压，待明年才可逐渐返回疫前水平。笔者不难推测余下3幅商业土地招标时再度流标机遇不小，政府应该研究更改土地用途，以应市场对住宅用地的强烈需求。

虽然香港商业地连番未获承接，然则住宅土地则连录多宗成交。这说明生长商信赖住宅土地风险较低，回报率仍然可以接受，便以较低地价承接。反观粤港澳大湾区住宅楼市疫后全面上力。作为大湾区楼价的最新风向标的土地市场全线火红，九城5月份经营性用地成交62宗，共吸金740亿元，同比和环比划分大涨139.2%和34.32%。珠海、深圳、佛山三都会单月溢价率均高于20%，例如珠海的航空新城地终由粤海团体以溢价35%拿下，而龙光公司力退群雄以逾8万以上楼面地价投下前海罕有住宅土地，登上深圳楼面单价地王宝座。住宅土地连连高价成交反映投资者看好大湾区住宅楼市远景，也预表住宅楼价保持上升势头。高企土地溢价率示意众多开发商竞投热烈气氛，理论上土地价钱上涨，房产涨价仍会连续。

土地是房地产之母，土地价钱走势是走在房产价钱前面，其调整幅度较房产更加被放大，是房价后市的寒暑表。投资者从土地价钱走向可以展望未来房价动向，选择入市时间和盘算入市价钱。■题为编者所拟。本版文章，为作者之小我私家意见，不代表本报态度。

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